O mercado de galpões logísticos brasileiro fechou 2025 no seu melhor nível desde o início da série histórica, com a vacância nacional em 6,6% no quarto trimestre. Com base nesse cenário, o Itaú BBA listou seis Fundos Imobiliários do segmento como recomendação de compra, apontando qualidade de portfólio e gestão ativa, embora destaque riscos pontuais.
Desempenho agregado em 2025
Segundo o relatório do Itaú BBA, 2025 foi o ano mais forte da série histórica para o segmento de galpões logísticos. A vacância nacional caiu de 8,5% ao fim de 2024 para 6,6% no quarto trimestre de 2025, mesmo com elevado volume de entregas ao longo do ano. Foram adicionados 2,06 milhões de metros quadrados em 2025; apesar disso, a absorção líquida alcançou 2,43 milhões de metros quadrados. A absorção bruta superou 5 milhões de metros quadrados, recorde da série, sinalizando demanda robusta frente ao novo estoque.
Como o movimento se distribuiu regionalmente?
O comportamento não foi uniforme entre os principais mercados. Em São Paulo, a vacância manteve-se estável em 7,5% após o mercado absorver praticamente todo o novo estoque entregue em 2025. Minas Gerais encerrou o ano com vacância mínima de 1,8%, resultado atribuído à forte ocupação e ao baixo volume de novas entregas. Já o Rio de Janeiro interrompeu a trajetória de queda e fechou 2025 com vacância de 12,3%, indicando maior folga de espaço disponível no parque logístico local.
Projeções regionais que pesam nas avaliações
As projeções da SiiLA citadas pelo Itaú BBA apontam trajetórias distintas para os próximos três anos. No Rio de Janeiro, a expectativa é de manutenção da taxa de vacância acima dos 10%, cenário que pressiona a absorção de novos espaços e reduz pressão imediata sobre aluguéis. Em São Paulo, o cenário-base indica vacância consistentemente abaixo de 10%, com previsão de atingir 7,9% em 2028. Esses caminhos diferentes sustentam decisões de alocação por região e explicam parte do recorte nas recomendações do BBA.
Por que o BBA se mantém otimista?
O Itaú BBA ressalta que, apesar das incertezas macroeconômicas, os ativos de maior qualidade técnica e melhor localizados tendem a sofrer pouco com a nova oferta, como observado nos trimestres recentes. A combinação entre entregas significativas e alto nível de absorção — especialmente a absorção bruta recorde — dá suporte à leitura de mercado favorável para ativos premium e bem posicionados logisticamente. Esse viés favorece fundos com portfólios técnicos e gestão ativa que podem reagir a mudanças de demanda.
Os seis FIIs de logística recomendados e os riscos apontados
O BBA incluiu seis fundos de galpões logísticos na lista de compra, destacando motivos e pontos de atenção: 1) BRCO11 (Bresco Logística): recomendado pela qualidade técnica e localização estratégica dos ativos; risco: monitorar a alavancagem, apontada em R$ 261,7 milhões. 2) BTLG11 (BTG Pactual Logística): vantagem em histórico de expansão e ganho de qualidade do portfólio; risco relevante: obrigações a pagar somando R$ 664 milhões, com vencimento considerado material no segundo trimestre de 2026. 3) HGLG11 (Patria Log): vale pela diversificação e gestão ativa; risco: alavancagem equivalente a 11,3% do patrimônio. 4) KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária): combina Liquidez relevante e diversificação; ponto de atenção: desafio para reduzir a vacância no Rio de Janeiro. 5) VILG11 (Vinci Logística): selecionado pela qualidade e localização dos ativos e pelo perfil de crédito dos locatários; risco: alavancagem de R$ 234 milhões que exige atenção aos prazos de carência. 6) XPLG11 (XP Log): mérito no portfólio pulverizado e na inadimplência controlada; risco: saldo devedor aproximado de R$ 643 milhões.
Riscos práticos a acompanhar
O relatório concentra riscos em dois vetores claros: as incertezas macroeconômicas e a estrutura de dívida e vencimentos dos fundos. Em pelo menos um caso — BTLG11 — há vencimentos relevantes no segundo trimestre de 2026, e outros fundos mostram níveis de alavancagem ou saldo devedor que exigem monitoramento. Também pesa a dinâmica regional: a manutenção de vacância elevada no Rio de Janeiro pode limitar ganhos de receita para fundos com exposição maior à região.
O balanço de 2025 reforça um mercado de galpões logísticos com absorção forte diante de entregas expressivas, o que sustenta o otimismo do Itaú BBA para ativos bem-localizados e de qualidade. As recomendações por seis FIIs refletem essa leitura, mas o desempenho futuro dependerá da evolução da vacância regional — especialmente no Rio — e do gerenciamento das alavancagens e vencimentos apontados pelos analistas.